Prêt en Devise Frontalier suisse : comment ça marche ?
Publié le 11 juil. 2022
Avec environ 365 000 frontaliers en Suisse, dont 55,7 % de Français, la demande de crédits immobiliers ne cesse de croître.
Afin de pouvoir répondre à cette sollicitation, des offres de financement spécifiques existent à destination des frontaliers : le prêt en devise.
Quelles en sont les caractéristiques ? Qui peut en bénéficier ? Quels sont les risques ?
Avant de vous lancer, découvrez comment fonctionne le prêt en devise pour frontalier suisse.
Sommaire
- Définition du prêt en devise pour frontalier suisse
- Les conditions pour souscrire un prêt en devise CHF
- L’assurance emprunteur du prêt en devise
- Rachat de prêt immobilier en devise pour frontalier suisse
Définition du prêt en devise pour frontalier suisse
Caractéristiques générales
Le prêt en devise (souvent appelé prêt EUR/CHF) est un type de crédit immobilier spécifiquement conçu pour répondre aux besoins des frontaliers. Il permet aux travailleurs franco-suisses d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un statut spécifique qui équilibre les revenus perçus en francs suisses et les traites de l’achat en euros.
La propriété principale du prêt en devise pour ces frontaliers est d’éviter notamment de subir les aléas du taux de change qui peut nettement varier selon son cours. Ainsi, les frontaliers amortissent leur prêt dans la même devise qu’ils perçoivent leur salaire. En optant pour cette solution, ils évitent les variations mensuelles du taux de change, ce qui peut leur faire réaliser de belles économies !
En effet, en changeant leur salaire CHF en euros pour honorer leurs mensualités de prêt, les frontaliers sont parfois confrontés à la dépréciation de cette monnaie. Cette dépréciation se répercute indirectement sur le coût global du prêt immobilier.
Les 3 principaux types de taux d’intérêt du prêt en devise
Comme pour le prêt immobilier classique, il existe 3 taux d’intérêt différents pour les crédits en devise qui ont chacun leur spécificité.
- Le taux fixe : il reste invariable tout au long du financement. Il est adressé aux frontaliers qui ne souhaitent pas dépasser un taux d’endettement de 33 % pour éviter une situation financière bancale d’un mois à l’autre.
- Le taux variable : il s’agit d’un contrat qui ne bloque pas totalement le taux d’intérêt. Celui-ci est révisé à une fréquence définie (au mois, au trimestre, à l’année) grâce à un indice appelé le SARON (le LIBOR avant 2021). Cependant, le taux variable n’est pas recommandé par les banques pour les frontaliers suisses.
- Le taux zéro pour frontaliers (PTZ +) comme prêt complémentaire : il faut remplir certaines conditions comme garantir qu’il s’agit d’un premier achat immobilier, que le bien est neuf, et que vous ne dépassez un seuil de revenus déterminé en fonction de la zone géographique d’achat et de la composition familiale du foyer. Celui-ci ne permet pas de couvrir l’intégralité du crédit.
Il existe également le taux capé, mais il n’est quasiment plus proposé par les établissements bancaires.
Les conditions pour souscrire un prêt en devise CHF
Les exigences
Les modalités de prêt sont semblables aux conditions d’un prêt classique. Mais en raison de la fluctuation de la monnaie suisse, il est demandé (depuis octobre 2014) une attestation sur l’honneur de la part de l’emprunteur. Sur celle-ci doit être mentionné :
- la garantie de percevoir au minimum la moitié de ses revenus annuels dans la devise de change,
- ou auquel cas, la possibilité d’un apport d’au moins 20 % du montant du crédit dans la devise concernée, au moment de la signature du prêt.
La procédure
Pour obtenir un prêt en devise, il vous faudra trouver une banque en zone frontalière qui propose ce type de produit. Mais attention, tous les établissements ne proposent pas le prêt aux frontaliers en raison de son caractère complexe et spécifique, notamment sur les difficultés de refinancement. Voici une liste non exhaustive des banques qui offrent cette solution à leur clientèle :
- la Banque de Savoie,
- BNP Paribas, le CIC,
- le Crédit Mutuel,
- la Société Générale et le Crédit Agricole.
Elles restent tout de même très protocolaires et sélectives sur les accords de crédit aux frontaliers.
Il est également possible de passer par un courtier qui saura négocier le meilleur taux et y intégrera les assurances pour vous éviter les mauvaises surprises. Il est ainsi possible de bénéficier de son expertise et d’approcher plus facilement les banques, notamment celles avec qui il aura l’habitude de faire affaire. Rappelez-vous que ses services sont le plus souvent gratuits.
Les protections (hors assurances)
Même si le frontalier perçoit des revenus suisses, l’emprunt s’établit dans une banque française. Elle est ainsi soumise aux lois du pays où elle siège. L’emprunteur est donc protégé par la loi Scrivener (qui garantit la transparence des informations liées au crédit) et la loi Neiertz (qui prévient et agit autour du surendettement).
À ces lois françaises s’ajoutent des clauses spécifiques aux banques proposant le prêt en devise : le frontalier doit être informé des risques d’un financement tel que celui-ci et des possibilités de conversion lors de la transaction. Ce document doit lui être remis avant la signature de l’offre de financement.
Par ailleurs, un échéancier est adressé une fois par an. Il doit y être mentionné le montant restant à rembourser ainsi que sa durée, mais également le taux de change.
L’assurance emprunteur du prêt en devise
Les deux types de contrats d’assurance
La souscription d’une assurance n’est pas légalement obligatoire, mais elle est imposée par les banques pour garantir une couverture des frais en cas de problèmes (impossibilité de travailler, invalidité, décès, etc.). Il existe deux types de contrats :
- le contrat groupe qui est géré par la banque prêteuse. Il mentionne des garanties complètes, quelle que soit la situation de l’emprunteur. Ces garanties sont non dissociables entre elles. Il comporte des clauses spécifiques liées au prêt en devise et au statut de frontalier. Il est plus onéreux, mais la banque aura plus de facilités à accorder le financement si celui-ci comprend son assurance ;
- le contrat individuel qui lui est proposé par des compagnies d’assurances externes appelées également délégations d’assurance. Il est moins coûteux, car adapté à la situation de l’emprunteur. Il est ainsi possible d’établir des garanties à la carte selon l’âge et la santé du frontalier.
Il est possible, au bout d’une année d’assurance de prêt immobilier, de renoncer à son contrat groupe pour souscrire à un contrat individuel. Le coût de l’assurance peut parfois se voir diviser par deux et de ce fait, l’emprunteur peut bénéficier d’économies non négligeables, notamment dans les futures mensualités du crédit immobilier sur le long terme.
Toutefois, il faut que les contrats soient identiques en ce qui concerne les options choisies. Les garanties proposées par l’assurance concurrente doivent être les mêmes ou doivent être meilleures que celles proposées par la banque.
Cette condition s’avère être parfois un frein, car la plupart des banques habituées au prêt en devise utilisent des garanties très spécifiques parfois introuvables chez les assurances tierces. En effet, l’assurance représente environ 40 % du coût total du crédit. C’est donc elle qui devra rembourser la banque, en partie ou en totalité, en cas d’accident de la vie ou de décès. Il y a donc un intérêt notoire à prendre le temps de choisir le contrat adapté à chaque situation afin d’être protégé en cas de problème qui n’aurait pas été mentionné dans les garanties.
Ce que dit la loi
Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine permet un assouplissement des assurances : lorsque le cumul des différents crédits ne dépasse pas 200 000 euros par assuré et que la dernière échéance est soldée avant le soixantième anniversaire de l’assuré, les formalités médicales pour les contrats d’assurance liés aux emprunts immobiliers se voient supprimées.
Rachat de prêt immobilier en devise pour frontalier suisse
Les options
Il est possible de demander le rachat de son prêt en euros. C’est l’option la plus fréquente, mais les frais liés au nouveau prêt et à l’assurance peuvent s’avérer élevés.
Le rachat de prêt immobilier en euros devient nécessaire à la suite d’une perte d’emploi en Suisse, d’une maladie impliquant une incapacité de travail, d’un licenciement, etc. Avec une devise plus forte que l’euro comme l’est le CHF, de retour sur le territoire français, les frontaliers ne peuvent plus assumer le remboursement de leurs mensualités de crédit en francs suisses. En effet, pour payer leurs traites, ils doivent changer des euros en francs suisses, cette opération n’est pas avantageuse et augmente le coût global du crédit. C’est le plus gros risque que court le frontalier en empruntant en devise.
Les 5 étapes préalables du rachat de prêt
Il est nécessaire de connaître certains éléments avant de faire une demande de rachat de crédit. Cependant, en raison des spécificités liées aux aléas du taux de change et des conditions statutaires des frontaliers, il est primordial d’avoir préalablement en tête toutes ces informations lors du rachat d’un prêt en devise, afin d’éviter des déconvenues qui peuvent parfois coûter cher.
- Calculer le montant des pénalités de remboursement anticipé : il correspond en moyenne à la moitié du taux d’intérêt de la banque. Par exemple, pour un taux d’intérêt bancaire à 5 %, le coût des pénalités s’élèvera à 2,5 %.
- Négocier la durée du nouveau crédit : il est préférable de la réduire pour amortir le montant du taux d’intérêt, mais dans le cas où ce n’est pas envisageable, la durée du nouveau crédit sera équivalente à l’ancienne. Elle peut rarement être supérieure, mais certaines banques l’accordent.
- Ne pas négliger le contrat avec la nouvelle assurance : en raison de la modification de situation de l’emprunteur, notamment au niveau de son âge à la date du rachat de crédit, les frais d’assurance peuvent être plus élevés par rapport à l’ancien contrat.
- Intégrer le tarif de la nouvelle garantie bancaire : elle est souscrite sous la forme d’une hypothèque ou via une société de caution. Il faudra également prendre en compte les frais de dossier, variables selon l’établissement bancaire. Ils sont en moyenne de 800 €.
- Vérifier que la valeur initiale du bien immobilier est supérieure au montant du nouveau crédit : selon les variations du taux de change, au moment du rachat, il est parfois possible de voir le montant du prêt CHF devenir supérieur à l’achat immobilier. Dans ce cas, les banques ne seront pas en mesure d’accorder le nouveau financement.
Le prêt en devise pour frontaliers suisses propose une formule et des garanties intéressantes pour les Français souhaitant investir dans un bien immobilier. Les prêts en devise permettent de garantir une stabilité à long terme en évitant les variations du taux de change des salaires frontaliers. Ils donnent aux frontaliers la sécurité d’une transaction complète, avec toutes les spécificités qu’ils impliquent. Encore faut-il qu’ils aient l’assurance de conserver un salaire en francs suisses tout au long de l’amortissement de leur crédit.
Cependant, il est utile de savoir que sur une durée d’emprunt longue, le prêt en devise CHF et celui en euros se valent. Il est donc important de comparer les deux systèmes de crédit. Le courtier peut ainsi s’avérer bien utile pour évaluer ce qui correspondra le mieux à la situation du frontalier.
Aussi, depuis 2013, les encadrements des prêts en devise se sont renforcés, en raison de la loi de séparation et de régulation des activités bancaires.
Outre cette réforme, il ne faut pas négliger une hypothèse future de rachat de crédit ou d’une revente du bien. Les risques liés au taux de change lors de la revente sont importants et peuvent causer de mauvaises surprises.
Si toutefois vous vous êtes déjà lancé dans la grande aventure du prêt en devise pour frontalier, Telexoo vous accompagne. N’hésitez pas à utiliser notre outil qui vous permettra d’obtenir le meilleur taux de conversion en temps réel, et de recevoir votre argent dans la devise souhaitée, en un temps record !
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